Реализация материнского капитала на часть дома или доли в квартире

Действующий закон № 256 позволяет гражданам, имеющим право на финансовую поддержку из госбюджета при рождении второго и последующих детей, тратить именные сертификаты на приобретение долей в жилых объектах. Однако такая сделка имеет очень много нюансов. Материнский капитал на часть дома разрешается использовать, только если приобретаемое помещение является изолированным, полностью пригодным для постоянного проживания и отвечает всем современным санитарно-эпидемиологическим нормативам. По Жилищному кодексу жилым помещением считается квартира, дом или их части.

materinskii-kapital-na-chast-doma

Средства материнского капитала допускается тратить на приобретение долей только в 2 ситуациях:

  1. Если в случае приобретения части жилой недвижимости, весь объект переходит человеку в единоличную собственность. К примеру, если у покупателя уже есть часть в жилом доме, и он хочет с помощью именного сертификата выкупить остальную площадь объекта у других владельцев.
  2. Если часть является полностью изолированной и представляет собой пригодное для жизни, самостоятельное жилое помещение в сооружении (одна или несколько комнат). Другими словами, приобретаемая часть дома должна быть полностью обособленной от остальной части объекта. Из-за этого вы не сможете купить часть небольшой однокомнатной квартиры.

Выкупить долю в доме маткапиталом

Для молодых семей выкуп части дома материнским капиталом является прекрасной возможностью улучшения жилищных условий. Но для получения разрешения ПФР на совершение подобной сделки необходимо соблюсти все требования закона.

Часть дома должна соответствовать следующим критериям, необходимым для признания помещения жилым:

  • быть изолированной и обособленной от остальной площади жилища;
  • являться пригодной для постоянного проживания;
  • соответствовать санитарным, техническим и другим нормам.

Каждый случай ПФР рассматривает индивидуально, и его решение должно быть основано на положительном ответе на вопрос: может ли данная часть быть отнесена к самостоятельным жилым помещениям? Иные сделки могут быть оспорены ПФР в суде.

К примеру, ПФР одобрит сделку по покупке доли в однокомнатном жилье, если в ее результате семья покупателя, выкупая долю в квартире материнским капиталом у других участников долевой собственности, станет единственным владельцем всего жилого помещения.

Список необходимых документов, которые нужно предоставить на покупку части жилья, не отличается от списка на приобретение всей квартиры.

Купить долю в квартире у родственников

Порядок заключения договоров купли-продажи недвижимости между родственниками в точности такой же, что и при сделках, где участниками выступают граждане, не состоящие в родственных отношениях.

И хотя сделки между родственниками законны, на практике существует ряд ограничений:

  • сделка не должна быть мнимой, т.е. совершенной только для обналичивания материнского капитала без изменения порядка пользования жилым имуществом;
  • сделки между супругами запрещены, но не возбраняется заключать договоры с другими родственниками — например, между детьми и родителями;
  • ПФР признает договор, по которому семья приобретает права в долевой собственности у родных, если последние отказываются полностью от владения своими долями в жилом помещении.

Однако не стоит забывать, что Пенсионный фонд проверяет историю объекта недвижимости и тщательно следит за сделками между родственниками с целью недопущения попыток обналичивания материнского капитала.

В последнее время эта схема стала настолько широко применяться, что органы ОБЭП и МВД отслеживают не только дальнейшую судьбу жилья (чтобы были соблюдены права детей), но также и историю приобретенного жилья.

Если установится факт мошенничества, договор купли-продажи будет признан недействительным, а виновным может грозить уголовная ответственность за обналичивание государственного сертификата на материнский капитал.

Кроме этого при покупке жилья у родственников необходимо помнить о праве граждан на получение имущественного налогового вычета в размере произведенных расходов (за исключением суммы материнского капитала).

Однако гражданам, желающим выкупить долю у близких родственников, на основании п. 5 cт. 220 НК РФ может быть представлен отказ в оформлении налогового вычета, поскольку сделка проводится между взаимозависимыми лицами.

Исчерпывающий список взаимозависимых родственников приведен в п. 2 ст. 105.1 НК РФ. Какие-либо дополнительные ограничения на налоговый вычет при приобретении жилья у других родственников, которые не включены в этот список, законом не предусмотрены.

Покупка у чужих людей

Приобрести часть дома можно и у посторонних лиц — при условии, что жилище отвечает требованиям закона.

На практике, как правило, под долей подразумевается, приобретение одной или нескольких комнат в многокомнатной квартире или доме.

В случаях, когда дело касается однокомнатного жилья, выкупить комнату невозможно — нужно приобретать полностью квартиру, а не ее часть.

Выкуп комнаты с привлечением материнского капитала возможен, если она изолирована и обособлена. То есть в свидетельстве о праве собственности должно быть указано, что оно выдано на отдельную комнату, а не на часть дома.

Поскольку в обычных квартирах комнаты в отдельную собственность выделяют редко, то речь может идти о выкупе комнаты в коммунальном жилье (с разделенными лицевыми счетами) или в частном доме.

Купить на средства материнского капитала комнату в общежитии, которое отнесено к специальному жилому фонду и не подлежит отчуждению (ст. 92 ЖК РФ) невозможно. Такая покупка может состояться в случае, если общежитие переведено в частный жилищный фонд.

Поскольку ПФР переводит денежные средства уже после заключения и регистрации сделки, в договоре купли-продажи следует определить:

  • Что стоимость жилья полностью или частично будет оплачена материнским капиталом путем перевода денежных средств со счета ПФР на расчетный счет продавца (с указанием номера счета).
  • Стоит также указать срок, в течение которого покупатели обязаны сдать документы на распоряжение средствами материнского капитала (до полной оплаты по договору, недвижимость будет в залоге у продавца).

Особенности приобретения части дома

Частный дом тоже подходит под понятие жилого помещения, значит по закону долю в нем можно приобрести за средства МК.

Только он должен отвечать определенным условиям:

  • У него должен быть статус жилого, то есть строение должно быть капитальным, его фундамент и стены должны быть возведены в соответствии с нормами безопасности и СНиП.
  • Возможность проживать там круглый год: присутствует система водоснабжения (питьевой водой, не технической), электричество, отопление.

Пенсионный Фонд даст согласие на перевод средств господдержки на приобретение доли в частном доме только при условии изолированности указанной части объекта и присутствия отдельного входа.

Зачастую случается так, что доли выделить невозможно, потому что жилье не разделено, а находится в общей совместной собственности. Самым понятным, простым и правильным станет такой вариант, когда при делении дома между двумя собственниками «в натуре», он становится двухквартирным. То есть после определенных манипуляций и переделок, строению присваивается полноценный статус дома, поделенного на двух хозяев в конкретных долях с отдельным входом, отдельным санузлом и подсобными помещениями.

В итоге в таком случае выделенные части помещения получают статус отдельного жилья, а с этим все обстоит уже гораздо проще. В свидетельстве о праве собственности указывается, что владелец проживает в квартире или в части жилого дома.

Отказ Пенсионного фонда в приобретении долевой собственности

Довольно часто встречаются такие случаи, когда Пенсионный фонд не изъявляет желания связываться со сделками купли-продажи долей по сертификату и отвечает отказом на заявления такого рода от граждан. Одно из главных правил ПФР — приобретаться должен отдельный объект недвижимости, а не просто часть в праве собственности.

В большинстве случаев данное требование неправомерно и может быть для обжаловано при обращении в суд. В судебной практике довольно часто встречаются разбирательства по вопросу покупки доли с использованием государственных средств и исходы в них самые разные (зачастую — в пользу владельцев сертификата на материнский капитал).

Несмотря на то, что в законе отсутствует запрет по использованию сертификата на покупку доли жилого помещения в собственность лиц, которые уже в нем проживают (имеют права пользования), из-за отказа ПФР некоторым гражданам для отстаивания своих прав приходится обращаться в Верховный суд.

Оформление жилья в общую собственность всей семьи (независимо от возраста детей) — одно из главных условий направления средств госпомощи на улучшение жилищных условий. Но и тут существуют исключения. Так, в судебном деле, где мать выкупила часть дома своего совершеннолетнего сына и оформила ее в собственность несовершеннолетних детей и себя, суд согласился с ее суждениями.

Ссылка на основную публикацию