Как правильно продать квартиру, купленную на материнский капитал, исключив возможные риски

Материнский капитал для многих российских семей стал существенной финансовой поддержкой в решении жилищного вопроса. Именно на приобретение жилой недвижимости ежегодно тратится основная доля выделяемых из бюджета средств. Однако в жизни могут возникнуть ситуации, требующие срочной продажи жилья. Подробнее о том, можно ли и как продать квартиру, купленную на маткапитал правильно, какие в этой сделке имеются ограничения и особенности – читайте далее.

Как продать квартиру купленную на материнский капитал

Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал

ГК РФ (статья 36) и 254-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» требуют оформить жилье в общую долевую собственность. Включая даже несовершеннолетних детей. Это относится к недвижимости, приобретенной с использованием материнского капитала. Распределение долей может быть по согласованию как неравномерным, так или равным.

Последующая продажа жилой недвижимости будет возможна только при получении разрешения от территориальных органов опеки и попечительства (ООиП). Главной задачей которых является защита интересов несовершеннолетних членов семьи.

Для получения подобного разрешения родители должны предоставить объективные доказательства того, что предстоящая операция не ущемляет ничьи права. Результатом заключаемого договора купли-продажи (дкп) квартиры станут:

  • сохранение причитающихся долей за детьми. То есть получение как минимум не меньшей доли в новой недвижимости;
  • недопущение ухудшения условий проживания детей. Нормативы площади на каждого члена семьи и показатели комфортности не могут снижаться.

Продажа жилья, которое приобреталось с помощью средств маткапитала, возможна только при разрешении органов опеки. И в тех случаях, когда жилищные условия для каждого ребенка останутся неизменными или улучшатся с сохранением причитающихся долей собственности.

Подробнее о том, как получить разрешение органов опеки и можно ли продать жилье, не выделяя доли детям, можно прочитать в другой статье о продаже недвижимости .

Периода, начиная с которого разрешается продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, нет ни в одном законодательном акте. Каждая конкретная ситуация будет рассматриваться отдельно. Сама операция может быть проведена в любой момент со дня приобретения квартиры.

Срок действия разрешения

Однако есть несколько важных аспектов, касающихся срока действия разрешения от органов опеки:

  • согласие от ООиП действует всего 3 месяца с момента его выдачи;
  • новый договор на жилплощадь должен быть представлен органам опеки в течение 1 месяца. Начало с даты получения официального разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних.

Если договор предоставлен не будет, то регистрирующий орган имеет право отказать в регистрации соглашения.

Заемщик обязан получить согласие кредитора на сделку и перевод всех обязательств на покупателя. В ситуации, когда жилье покупалось с помощью кредитных средств и оформления ипотечного кредита, который на момент продажи недвижимости является действующим.

Также важно понимать, что купленная менее трех лет назад недвижимость, подразумевает обязательность уплаты налога с продажи (подоходный) в размере 13% от общей стоимости договора. Если собственность была оформлена после 01.01.2016 г., то действует пятилетний срок освобождения от налога. Налогоплательщик освобождается от такой статьи расходов. Если продажа старой и купля новой квартир осуществляется в течение одного налогового периода.

Для получения от ООиП разрешения чтобы продать квартиру, купленную полностью или частично за маткапитал, нужен сбор документов. В перечень входит нотариальное обязательство опекунов/родителей выделить доли каждому малышу. Такой документ оформляется только в случае, когда средства маткапитала переводятся в счет погашения задолженности по ипотеке.

Законодательно установлен период исполнения такого обязательства (выделения долей). Не позже шести месяцев с даты снятия обременения с залога.

Продать квартиру до выделения долей претендентам можно в любое время. Главное ограничение заключается в получении разрешения от ООиП (органов опеки и попечительства).

Как продать квартиру, купленную на маткапитал

Сегодня недвижимость, взятую при помощи государства, можно:

  • продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
  • обменять;
  • продать с целью строительства отдельного дома;
  • реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.

Наиболее частым вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой. Как с доплатой, так и без нее.

Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:

  • семья переезжать в другой регион или город;
  • ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам. Неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.;
  • семья получила возможность расширить жилплощадь;
  • появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).

Пошаговое руководство

Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), имеет следующую последовательность шагов:

  • Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.

Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Можно заранее заключить предварительные договоры купли-продажи. Если уже выбрали квартиру и договорились с потенциальным покупателем. В соглашения лучше сразу прописать доли всех членов семей.

Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей. И дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.

  • Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.

Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.

  • Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.

Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.

  • Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.

Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).

  • Регистрация договора.

В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.

  • Окончательный расчет между продавцом и покупателем.

Оставшаяся сумма перечисляется покупателем в течение установленного договором срока. Срыв срока чреват штрафными санкциями.

Дополнительные действия

В схеме, как продать квартиру, купленную за маткапитал, с использованием ипотеки, в пошаговую инструкцию будет добавлено несколько дополнительных пунктов:

  • зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
  • получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
  • снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).

Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.

Документы

Комплектация документов, необходимых для реализации квартиры, в которую вложен материнский капитал, состоит из следующих бумаг:

  • разрешение от ООиП;
  • документы, удостоверяющие личность (паспорта родителей и свидетельства о рождении всех детей, а также паспорта детей, достигших четырнадцатилетнего возраста);
  • документы на продаваемое и покупаемое жилье;
  • предварительные дкп жилья.

Одной из сторон сделки может выступать банк, выдавший ипотеку на покупку продаваемой сегодня квартиры с материнским капиталом. Во время регистрации потребуется предоставить кредитный договор и договор об ипотеке.

Риски продавца

Риском для продавца может быть отказ от службы ПФР выплачивать сумму материнского капитала, если операция совершается с его использованием. Отказать может также и банк в предоставлении ипотечного кредита для покупателя.

Но кроме отказа, на квартиру может быть наложено обременение со стороны банка, либо со стороны ПФР. Нужно сначала от всех этих значимых инстанций получить одобрение и согласование, а уже затем, приступать к сделке.

Риски для покупателей

Недвижимость, приобретенная с привлечением материнского капитала, скрывает в себе угрозу для последующих собственников. В связи с тем, что жилье по закону необходимо делить на доли, в том числе наделяя правом собственности своих детей.

До момента продажи купленного жилья (квартиры или дома) продавец еще не выделил долю в собственности несовершеннолетним детям в продаваемом или вновь приобретаемом жилье. Такая операция, совершенная в обход органов опеки и попечительства, может быть легко аннулирована в суде!

Если вы приобретаете жилье на вторичном рынке у семьи, имеющей двух и более детей, нужно выяснять детали. Необходимо уточнить, использовался ли материнский капитал при покупке жилья или нет:

  • если использовался, то возможно, что продавец пытается заключить с вами сделку по продаже недвижимости в обход требованию закона;
  • если же недвижимость приобреталась без использования материнского сертификата, то тогда никаких препятствий быть не должно.

Как ускорить продажу квартиры

Сделки по продаже и покупке жилья лучше проводить одновременно. В этом случае получить разрешение от органов опеки будет значительно легче и быстрее.

Соблюдение законодательных норм и правил гарантирует отсутствие каких-либо сложностей и сделки можно будет оформить быстро.

Желательно только принять во внимание немаловажный факт. Если квартира была приобретена ранее, чем 3 года назад, а стоимость ее больше, чем один миллион рублей, налог при продаже будет существенно выше. Поэтому, если нет особой необходимости, желательно немного подождать.

Особенности если квартира была куплена в ипотеку

Условия продажи, купленной на материнский капитал квартиры в случае наличия непогашенного ипотечного кредита, подразумевают получение обязательного согласия от банка. С этим могут возникнуть серьезные затруднения. Причин здесь несколько:

  • наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей (процедура их выписывания всегда является непростым делом);
  • жилплощадь находится в залоге у кредитора и перерегистрация права собственности без его разрешения невозможна.

На практике возможно 2 варианта проведения сделки по отчуждению жилья с обременением:

  • С разрешением банка.

Продавец квартиры заранее ищет покупателя и обращается в банк с прошением одобрения предстоящей сделки. В таком документе важно подробно пояснить, кому и за какую цену продается недвижимость, а также в чем причина продажи.

Если банк даст свое согласие, то сделка будет оформляться при его сопровождении. Подписав договор купли-продажи, покупатель должен будет перечислить на банковский счет сумму, величина которой равна остатку задолженности по ипотеке. Оставшаяся часть передается продавцу квартиры.

  • Продажа жилья с обременением «в обход банка».

Вариант заключается в том, что после подписания договора купли-продажи продавец досрочно погашает долг. Полный расчет с банком дает право продавцу в дальнейшем снять обременение. Покупатель затем оформляет недвижимость на себя.

Процедура продажи квартиры без участия банка и выплаты долга чревата возможными негативными последствиями только для покупателя. Именно поэтому данный способ применяется обычно при сделках между родственниками.

Важная специфика продажи такой квартиры заключается в получении обязательного разрешения на осуществление сделки от органов опеки и попечительства. Которые следят за соблюдение прав и интересов каждого члена семьи, особенно несовершеннолетних детей. Главное условие к продаже недвижимости – сохранение долей и неухудшение условий проживания.

Заключение

Вопрос об отчуждении жилой площади, приобретенной с привлечением средств материнского капитала, достаточно легко решается при подготовке всех необходимых документов:

  • для получения разрешения в органах опеки и попечительства над несовершеннолетними гражданами;
  • для регистрации перехода права собственности на продаваемое жилье в Росреестре.

Основная проблема при желании продать квартиру, купленную за маткапитал, состоит в необходимости предоставления собственником жилья гарантий. Они заключаются в том, что имущественные права подростка в результате сделки не будут ограничены или ущемлены.

Ссылка на основную публикацию